Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez proposer à la location ? Dans ce cas, sachez que vous êtes probablement éligible au dispositif Pinel, qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt. Cependant, il peut être utile de réaliser une simulation Pinel de votre situation, de manière à déterminer si vous pouvez bénéficier des avantages de ce dispositif d’investissement locatif.
Quelques rappels élémentaires sur la loi Pinel
L’investissement locatif en loi Pinel vous permet, en tant que particulier, de bénéficier d’une réduction d’impôt : la déduction peut aller, dans certains cas, jusqu’à 63 000 euros (ou 21% du prix d’achat du bien) ! Ce dispositif est entré en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Il est toujours en vigueur en 2022 grâce au prolongement du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre de la même année. Il bénéficie d’ores et déjà d’une reconduction pour les années 2023 et 2024, avec des taux de défiscalisation qui seront progressivement réduits (1).
Vous l’aurez compris : investir dans l immobilier en France revêt bien des avantages, à condition de répondre à certaines exigences. En effet, l’investissement Pinel n'est autorisé que dans les zones géographiques où l’offre locative est inférieure à la demande – autrement dit, dans les zones où vous trouverez plus facilement un locataire. Mais il existe bien d’autres critères que vous devez absolument prendre en compte pour atteindre les avantages fiscaux promis : et pour cela, l’estimation immobilière s’avère indispensable. Comme tout cela peut s’avérer complexe, et si vous êtes sur le point de vous constituer un patrimoine immobilier, il peut être utile de vous rapprocher d’un groupe comme altarea-patrimoine.com, spécialisé dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la défiscalisation Pinel ?
Pour accéder à tous les avantages de la défiscalisation en loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions :
- Le logement doit être neuf ou totalement rénové. Certains logements anciens peuvent faire l’objet d’une éligibilité, à condition d’avoir été refaits à neuf et d’afficher de hautes performances.
- La location doit se faire à titre de résidence principale, et sous le régime fiscal des locations vides ou des revenus fonciers.
- Vous devez louer votre bien à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds fixés chaque année par décret.
- Les ressources du locataire ne devront pas excéder un barème, qui fait l’objet d’une actualisation chaque année. En 2021 par exemple, un couple situé en zone A du dispositif ne pouvait gagner plus de 57 357 euros nets avant impôts par an (2).
- Les loyers doivent être plafonnés, et inférieurs de 10 à 20% par rapport aux loyers pratiqués par le marché libre. Que l’on se rassure cependant : les économies d’impôts compensent largement cette situation, et de nombreuses villes pratiquent des loyers libres proches des plafonds Pinel.
Les grands principes de la simulation en loi Pinel
Avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif, il est absolument essentiel que vous fassiez le point sur votre situation financière et personnelle. Pour cela, il peut être utile d’effectuer une estimation immobilière par le biais d’une simulation. Cette opération fera, en quelque sorte, office de répétition générale. Un simulateur en loi Pinel vous permet ainsi d’étudier différentes hypothèses de financement et de défiscalisation, avant de vous lancer concrètement. Cet outil doit impérativement remplir deux fonctions essentielles :
- Vous permettre de vérifier que votre projet d’investissement Pinel se trouve dans une commune éligible au dispositif (la zone A, par exemple, comprend l’ensemble des agglomérations où les ménages éprouvent des difficultés à accéder à un logement locatif ).
- Vous communiquer une estimation de votre réduction d’impôt, en fonction du montant de l’opération ou du montant de l’investissement.
Les outils de simulation les plus évolués pourront également vous demander de renseigner quelques critères relatifs à votre situation personnelle, comme : votre niveau de revenu, votre capacité d’épargne mensuelle, votre situation familiale et le nombre d’enfants ainsi que le montant annuel de votre impôt sur le revenu. C’est uniquement sur la base de ces informations que le simulateur pourra vous suggérer le montant optimal d’investissement, afin d’obtenir le niveau de défiscalisation approprié.
Pourquoi réaliser une simulation en loi Pinel ?
Nous l’avons vu : un investissement immobilier en loi Pinel ne peut être accordé que s’il répond à un certain nombre de paramètres (notamment en matière de revenus, loyers, montant de l’investissement et zone géographique). La loi Pinel simulation vous permet donc de vérifier la viabilité de votre projet, et d’éviter ainsi toute mauvaise surprise.
Sur Internet, on trouve assez facilement un simulateur en ligne, permettant de réaliser une estimation immobilière rapide et gratuite. Grâce à un tel outil, il devient possible d’évaluer en quelques clics les efforts que vous devrez consentir en matière d’épargne, ainsi que d’autres éléments essentiels (le rendement éventuel de votre bien, ainsi que les économies que vous aurez la possibilité de réaliser dans le cadre de votre investissement pinel). A partir des renseignements que vous aurez fourni au simulateur, il vous sera présenté le « bilan global » de votre opération, à savoir (3) :
- Le prix du bien adapté à votre profil d’investisseur.
- Le taux de rendement que le bien sera susceptible de vous offrir.
- Le capital et les gains que vous aurez généré au terme de votre période d’engagement.
Au travers de ces quelques lignes, vous comprenez mieux l’importance de réaliser dès le départ de votre projet d’investissement locatif une simulation de votre situation. Ceci afin de mieux cerner les forces et les faiblesses de votre situation financière personnelle.